丁家發(fā)：小區(qū)公共收益須消除監(jiān)管上灰色地帶

　　作者：丁家發(fā)  稿源：時評界  編輯：洪小兵
　　“公共收益是業(yè)主的錢，自己的錢自己怎么還說了不算呢？”沈陽市于洪區(qū)某小區(qū)業(yè)主委員會主任吳佳說。記者采訪發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)實(shí)中，常常出現(xiàn)公共收益被物業(yè)公司擅自使用，業(yè)主委員會追討到手卻面臨監(jiān)管難、不會花等尷尬狀況。物業(yè)賬面上清楚，用起來“糊涂”。（8月18日《工人日報(bào)》）
　　現(xiàn)實(shí)生活中，很多業(yè)主不知道小區(qū)公共收益的錢到哪里去了，這筆錢常常被物業(yè)公司擅自使用和處置了。殊不知，物業(yè)公司這種行為，嚴(yán)重侵犯了廣大業(yè)主的合法利益。筆者認(rèn)為，小區(qū)公共收益不該成為一筆“糊涂賬”，這筆錢該怎么花？當(dāng)由業(yè)主說了算。政府有關(guān)部門應(yīng)采取措施加以監(jiān)管，真正讓業(yè)主當(dāng)家做主，花好這筆錢。
　　我國《物權(quán)法》第七十三條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。也就是說，小區(qū)內(nèi)的配套會所、物業(yè)管理用房、地下人防設(shè)施、電梯等等，都屬于業(yè)主共有。而《民法典》則明確規(guī)定，建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。可見，小區(qū)利用公共場所出租、廣告位收取廣告費(fèi)、設(shè)置停車場收取停車費(fèi)等公共收益，除去合理的成本外，屬于全體業(yè)主共有的收益。
　　然而，一些物業(yè)公司卻無視業(yè)主的利益，把配套會所對外出租；綠地和地下人防設(shè)施改為停車位，收取停車費(fèi)；在電梯內(nèi)、墻體上設(shè)置廣告位收取廣告費(fèi)等等公共收益，統(tǒng)統(tǒng)當(dāng)作物業(yè)公司自己的經(jīng)濟(jì)收入，甚至作為“小金庫”，想怎么樣用就怎么用，或中飽私囊，最終成為一筆“糊涂賬”，而廣大業(yè)主根本就不知情。根據(jù)《物權(quán)法》第七十一條規(guī)定，業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十一條也明確規(guī)定，有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的重大事項(xiàng)由業(yè)主共同決定。據(jù)此，小區(qū)公共收益依法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主參與管理和處置，物業(yè)公司擅自使用公共收益，明顯侵犯了廣大業(yè)主的合法利益。
　　小區(qū)公共收益如何不再成“糊涂賬”，須消除監(jiān)管上的“灰色地帶”，政府有關(guān)部門應(yīng)肩負(fù)起職責(zé)，采取一些行之有效的監(jiān)管措施來保障業(yè)主利益。比如，敦促物業(yè)公司開設(shè)公共收益專門賬號，實(shí)行?？顚Ｓ茫飿I(yè)公司無權(quán)擅自動用，必須由參與管理的業(yè)主委員會依法依規(guī)作出處置決定后，物業(yè)才能協(xié)助使用這筆收益，并使賬面收支清清楚楚，讓這筆收益怎么花，真正由業(yè)主自己說了算。對物業(yè)公司弄虛作假、擅自使用甚至侵吞公共收益等不法行為，予以行政和經(jīng)濟(jì)上嚴(yán)厲制裁，情節(jié)嚴(yán)重或?qū)医滩桓牡模瑒t“亮紅牌”吊銷物業(yè)資質(zhì)。如此，物業(yè)公司才會規(guī)規(guī)矩矩地管理和使用好小區(qū)公共收益，不敢越“雷池一步”。
　　或許，物業(yè)公司沒有公共收益自主支配權(quán)利，其利用小區(qū)公共場所和設(shè)施合理“創(chuàng)收”的動力和積極性將受影響。對此，業(yè)主委員會可以研究考慮給予物業(yè)一定比例的管理費(fèi)或獎勵，從而提高物業(yè)公司“創(chuàng)收”的積極性。這樣，既能給物業(yè)帶來一筆可觀收益，又能為廣大業(yè)主謀取福利，可謂雙贏之舉，何樂不為呢。